Mua nhà tại Nhật không phải là một mục tiêu nhỏ về mặt tài chính, bởi đó là một khoản chi phí lớn, phải cân nhắc kỹ đối với bất kỳ ai đang có kế hoạch “an cư” tại đất nước mặt trời mọc. Vậy nên, hình thức vay tiền ngân hàng để mua nhà là một trong những giải pháp tối ưu trong trường hợp này. Bên cạnh đó, ngân hàng Nhật Bản cũng có nhiều hình thức vay vốn trong thời gian 10-35 năm để hỗ trợ người dân mua nhà với khoản phí trả góp hàng tháng chỉ tương đương tiền thuê nhà. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết thông tin vay vốn ngân hàng để mua nhà tại Nhật qua bài viết sau nhé!
Điều kiện vay tiền ngân hàng tại Nhật
Trước khi quyết định cho bạn vay tiền, ngân hàng sẽ thực hiện một cuộc điều tra nợ vay (shinsa - 住宅ローン審査).Dựa trên kết quả điều tra nợ vay, bạn sẽ biết liệu mình có đủ điều kiện để vay tiền ngân hàng hay không và mức lãi suất vay như thế nào.
Mức lãi suất vay sẽ dựa trên mức độ tin tưởng của ngân hàng với bạn, điều này nghĩa là mức lương của bạn càng cao, công ty bạn làm việc càng lớn, thời gian bạn ở Nhật càng lâu thì mức lãi suất vay sẽ càng thấp.
Bạn có thể đến gặp trực tiếp nhân viên ngân hàng sau khi chọn được căn nhà mình muốn mua hoặc yêu cầu nhân viên bất động sản làm việc với ngân hàng về thủ tục vay tiền.
Các giấy tờ cần chuẩn bị để thực hiện shinsa bao gồm:
- Giấy chứng nhận thu nhập (gensen 源泉帳票)
- Giấy báo thuế (課税証明書)
- Giấy chứng nhận cư trú và thẻ cư trú (住民票 và 在留カード)
- Bằng lái xe (nếu có)
- Một số giấy tờ khác, tùy ngân hàng
Các khoản phí đi kèm khi vay vốn ngân hàng tại Nhật (諸費用)
Khi vay ngân hàng tại Nhật, ngoài số tiền cần trả hàng tháng (毎月の返済額) bao gồm lãi suất (利息) và nợ gốc (元金) thì bạn cần phải trả thêm một số khoản phí khác sau đây:
- Phí bảo hiểm sinh mạng (生命保険)
- Phí chuyển khoản (振込みの手数料)
- Phí bảo chứng (保証料)
Đây là phí trả cho công ty bảo chứng và chỉ thu 1 lần khi bạn làm thủ tục vay tiền ngân hàng. Phí có giá trị 2-5% số tiền bạn vay và có thể thay đổi tùy theo ngân hàng. Đây là luật của ngân hàng, bạn chỉ được phép vay sau khi đóng loại phí này.
Phí này nhằm bảo vệ quyền lợi ngân hàng, khi bạn quên nộp tiền 毎月の返済額 thì công ty bảo chứng sẽ đứng ra, thay mặt bạn thanh toán cho ngân hàng. Sau đó, công ty bảo chứng sẽ yêu cầu bạn trả lại số tiền đó. Nếu bạn không có khả năng chi trả, công ty bảo chứng sẽ làm việc với ngân hàng để chấm dứt hợp đồng vay vốn của bạn. Một khi điều tồi tệ này xảy ra, bạn phải đối mặt với nguy cơ mất nhà.
Công ty bảo chứng cho phép bạn thanh toán phí 保証料 này một lần hoặc nhiều lần. Tuy nhiên, bạn luôn phải trả phí nhiều hơn khi chọn hình thức chia nhỏ để thanh toán.
Các hình thức vay ngân hàng tại Nhật
Thông thường, các khoản vay ngân hàng đều dài kỳ từ 10-35 năm. Tùy theo loại lãi suất, vay vốn ngân hàng để mua nha chủ yếu được phân thành 2 loại:
3.1 Lãi suất biến động ngắn hạn (変動金利)
Với hình thức vay này, lãi suất vừa là điểm mạnh và cũng vừa là điểm yếu.
Điểm mạnh là do lãi suất biến động nên bạn được hưởng mức lãi suất thấp nhất trong các hình thức cho vay từ ngân hàng.
Điểm yếu là với hình thức vay này, nếu lãi suất có xu hướng tăng dần đều trong khi bạn không nắm rõ cốt lõi của việc trả lãi và gốc thì trường hợp xấu nhất là bạn sẽ không trả hết nợ như thời gian trong hợp đồng, dẫn đến khoảng thời gian gánh nợ kéo dài thêm.
Để hiểu rõ hơn hình thức vay này, hãy cùng làm rõ nghĩa của nội dung sau “lãi suất thấp, biến động liên tục mỗi 6 tháng 1 lần, 5 năm thay đổi 1 lần”. Câu này có nghĩa:
- Lãi suất (利息): thay đổi 6 tháng 1 lần.
- Tiền phải trả ngân hàng mỗi tháng (毎月の返済額): ngân hàng xem xét và điều chỉnh mỗi 5 năm 1 lần.
Hãy nhìn vào ví dụ dưới đây thể hiện một trường hợp xấu nhất khi vay 変動金利 để hiểu rõ vấn đề hơn.
Bạn vay ngân hàng với thông tin sau:
- 毎月の返済額: 10 man/tháng
- 利息 cho 6 tháng đầu tiên: 0,8%
Trong 6 tháng đầu tiên, do số dư nợ (住宅ローン借り入れ残高)còn cao nên 10 man/tháng của bạn gần như sử dụng vào việc trả lãi, tiền gốc không giảm được bao nhiêu.
Nếu 6 tháng tiếp theo, ngân hàng thay đổi lãi suất tăng lên 0,9%. Như vậy, 10 man/tháng của bạn lại tiếp tục dùng để trả lãi vì tiền lãi nay đã tăng lên, đồng nghĩa với việc tiền gốc không giảm lần 2.
Nếu 6 tháng tiếp theo, lãi suất cứ tăng lên mà không có dấu hiệu giảm đi thì đến một lúc số tiền 10 man/tháng của bạn không đủ để trả lãi. Như vậy, bạn sẽ nợ ngân hàng thêm khoản tiền lãi (未払い利息), chưa kể tiền gốc đã mượn ban đầu.
Vậy nên, để tránh phát sinh tình huống này, ngân hàng sẽ điều chỉnh mức 毎月の返済額 mỗi 5 năm 1 lần, mức điều chỉnh không vượt quá 1.25 lần mức trước đó.
Tuy nhiên, đây chỉ là trường hợp xấu nhất mà thôi. Nếu mức lãi suất giảm sau mỗi 6 tháng thì cũng đồng nghĩa với việc số tiền gốc của bạn được giảm đi nhiều hơn và số tiền lãi những kỳ sau cũng giảm theo.
Một số lời khuyên để giảm rủi ro khi vay 変動金利 mà bạn có thể cân nhắc:
- Vay với thời gian ngắn hơn. Thời gian vay càng lâu thì càng khó kiểm soát biến động của lãi suất. Tuy nhiên, thời gian vay ngắn hơn cũng đồng nghĩa với áp lực trả nợ mỗi tháng cao hơn.
- Sử dụng nguồn tiền tự có (自己資金) để trả bớt một phần tiền mua nhà, khoản thiếu còn lại mới vay ngân hàng. Như vậy, nợ càng ít thì lãi càng ít và rủi ro cũng càng ít.
- Theo dõi lãi suất ngân hàng thường xuyên để đoán biết và có sự chuẩn bị.
- Thương lượng với ngân hàng về vấn đề trả nợ trước (繰上返済). Nghĩa là bạn để dành một khoản tiền kha khá rồi trả bớt tiền gốc vay 1 lần. Để trả nợ trước, ngân hàng sẽ yêu cầu thu phí 手数料 để lo giấy tờ và thủ tục. Có 2 hình thức trả nợ trước:
+ 返済額軽減: giảm số tiền trả hàng tháng, giữ nguyên thời gian vay.
+ 期間短縮: giữ nguyên số tiền trả hàng tháng, rút ngắn thời gian vay.
3.2 Lãi suất vay cố định (固定金利)
Đây là hình thức vay với lãi suất không thay đổi trong suốt thời gian vay. Có 2 hình thức固定金利 cho bạn lựa chọn:
- Loại 1: Lãi suất cố định trong một giai đoạn (固定金利期間). Ví dụ: thời gian vay của bạn là 35 năm, bạn chọn vay với lãi suất cố định là 10 năm, 15 năm còn lại vay với lãi suất biến động.
- Loại 2: Lãi suất cố định toàn kì (全期間固定金利). Lãi suất không thay đổi trong suốt tổng thời gian vay.
Giảm thuế khi đang vay nợ ngân hàng mua nhà - 住宅ローン減税制度 (住宅ローン控除)
Khi đang vay nợ ngân hàng mua nhà, bạn được Nhà Nước ưu ái giảm thuế thu nhập (所得税) và thuế thị dân (住民税).
Khoản thuế được giảm là 1% của dư nợ (住宅ローン借り入れ残高) được tính vào thời điểm cuối năm. Mức tối đa dư nợ được khấu trừ thuế không quá 4000 man và thời gian tối đa được miễn giảm thuế khong quá 10 năm.
Trong trường hợp, số tiền thuế được giảm lớn hơn thuế thu nhập của bạn trong năm thì khoản dư này sẽ được khấu trừ tiếp vào thuế thị dân.
Tham khảo gói vay mua nhà lãi suất cố định 35 năm (フラット35)
Gói フラット35 hay còn gọi là gói flat 35 là gói vay mua nhà với lãi suất cố định trong thời hạn 35 năm.
Với gói flat 35 này, bạn được hưởng một số ưu đãi như sau:
- Nhận mức lãi suất thấp hơn so với gói vay 固定金利 cùng kỳ hạn.
- Được miễn đóng phí bảo chứng (保証料)
- Không cần đóng phí 手数料 khi muốn trả nợ trước (繰上返済,) nhưng số tiền trả nợ trước trong một lần không được dưới 100 man.
Bên cạnh đó, gói flat 35 này cũng có một số điều kiện vay bạn cần cân nhắc như sau:
- Ngân hàng chỉ cho bạn vay số tiền bằng giá trị căn nhà có thuế được đưa ra bởi công ty bất động sản.
- Các khoảng phí đi kèm khi vay vốn (諸費用)không được tính vào phí vay ngân hàng. Như vậy nghĩa là bạn phải có một khoản tiền tự thân đủ để chi trả cho những khoản phí này nếu muốn sử dụng gói vay flat 35.
- Trong trường hợp bạn không có đủ năng lực tài chính nhưng vẫn muốn sử dụng gói thuê flat 35 này, hãy liên hệ công ty bất động sản để được hướng dẫn thực hiện một khoản vay khác cho khoản thuế 諸費用 này.
Bài viết này đã tổng hợp tất cả lưu ý và thông tin bạn cần biết khi có nhu cầu vay tiền ngân hàng để mua nhà tại Nhật. Mong rằng những thông tin này hữu ích với bạn và chúc bạn hoàn thành các thủ tục nhanh chóng.
Chưa có bình luận nào cả. Hãy là người đầu tiên bình luận bài viết này !
Đăng nhập tài khoản tại đây
HOẶC